一、房地产企业销售额如何确定？

　　房地产开发企业计销售自行开发的房地产，其销售额，是指纳税人销售房地产取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

　　这样，最大的问题来了。房产企业销售额中肯定是包含土地价款的，但纳税人从政府部门取得土地使用权时，不能取得增值税专用发票，无法扣除进项税，这样计算出来的销售额岂不是太虚高？比如企业拿地花了1个亿，销售房产收了3个亿，如果按3个亿直接计算税收，企业肯定受不了。或者能把1个亿的土地款作为进项减除了也好哈，但出让土地的政府部门不是纳税人，不会给企业开具增值税专用发票滴！肿么办？

　　所以就有了土地价款扣除后计算销售额的政策。

　　二、那些纳税人可以在计算销售额时扣除土地价款？

　　财税【2016】 36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　小编通俗地把房产开发企业分为三类，来看对应的扣除政策：

　　1、对房地产开发企业一般纳税人，只要是采用一般计税方法计算的新老项目（注意即使是老项目，如果选择一般计税方法，5.1后确认的销售额也可以），允许以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，也就是允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款；

　　2、对房地产开发企业小规模纳税人，无论新老项目，都是以取得的全部价款和价外费用计算销售额，不允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款；

　　3、对房地产开发企业一般纳税人，选择简易计税方法的房地产老项目，也以取得的全部价款和价外费用计算销售额，也不允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款；

　　三、土地价款如何计算扣除

　　当期允许扣除土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

　　关于这个公式，分5点叙述

　　1、从公式可以看出，土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除，销售一套、计算一套对应的土地价款。

　　2、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积

　　3、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。这样计算不仅有利于房企，而且可以把土地价款全额扣除完毕。

　　4、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证

　　5、特别注意，计算销售额时，要按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要再按11%适用税率换算为不含税价款。

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

　　如：某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款1亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，含税销售额2亿元，如何计算差额的扣除土地价款？

　　（1） 7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*1亿=8000万元

　　（2） 7月不含税销售额=（2亿-8000万）/（1+11%）=10810.81万元

　　（3） 销项税=10810.81万元*11%=1189.19万元

　　（4）销项税再减除公司本月的进项税就是本月应纳增值税款。

　　四、明确一下土地价款的范围

　　房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

　　土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

　　拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

　　征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

　　开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

　　目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

　　另外，房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。这就不用考虑差额扣除土地价款的问题了。因为财税【2016】 36号文规定的是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后，而非二级市场取得的土地使用权价款。

　　五、最后说一下，关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题【该问题源自湖北国税指引】

　　房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？

　　房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积如无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

　　（1）第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；即首先计算出已开发项目所对应的土地出让金

　　已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

　　（2）第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。即按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

　　（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

　　（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。一、房地产企业销售额如何确定？

　　房地产开发企业计销售自行开发的房地产，其销售额，是指纳税人销售房地产取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

　　这样，最大的问题来了。房产企业销售额中肯定是包含土地价款的，但纳税人从政府部门取得土地使用权时，不能取得增值税专用发票，无法扣除进项税，这样计算出来的销售额岂不是太虚高？比如企业拿地花了1个亿，销售房产收了3个亿，如果按3个亿直接计算税收，企业肯定受不了。或者能把1个亿的土地款作为进项减除了也好哈，但出让土地的政府部门不是纳税人，不会给企业开具增值税专用发票滴！肿么办？

　　所以就有了土地价款扣除后计算销售额的政策。