核心内容：烂尾楼，此概念来源于香港，至今尚未有法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义。那么，关于收购烂尾楼的那些法律问题您知道多少呢？下文为您详细介绍。

　　烂尾楼的概念和成因

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　　概念

　　烂尾楼，此概念来源于香港，至今尚未有法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义。笔者认为，烂尾楼是指各种已开工兴建，但因资金、技术、规划、市场、纠纷诉讼等原因导致项目在未达竣工验收以前停建缓建达一定期限而无力继续进行建设的房地产开发项目。因此，对于某些开发商主动调整投资决策，项目开发过程中暂时停建、缓建的项目不属于此列。

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　　成因分析

　　（1） 资金链断裂，这是较为主要的原因。比如，局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上；有些项目由几方合作建设，合作方之间发生矛盾，撤出资金，或者其中的资金提供方无法供应后续资金；还有些项目因为发生建材涨价等变化情况，导致实际工程资金远超原预算，资金供应不足，只好停建。

　　（2）由于市场发生变化，已入市的房子的市场反应不佳，销售前景看淡，再继续投钱可能成为更大的输家，这种情况开发商可能主动停建，停止后续投入。比如，鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理，还有，其他一些地区的过度开发造成的“鬼城”。

　　（3）项目当初报建规划手续不全被勒令停工。

　　（4）因设计、施工质量等问题，被迫停工。

　　（5）陷入债务纠纷困境，引起诉讼后被法院查封，导致停工。

　　（6）不良开发商骗取了预售楼款后卷款潜逃，留下的后续债务难以解决，导致停工。

　　以上只是形成烂尾楼的几种常见成因，无法囊括全部。对某个具体烂尾楼案例而言，成因可能是单一的，也可能是综合因素所致。笔者认为，弄清烂尾楼形成原因对于接盘烂尾楼项目非常重要，只有弄清烂尾楼的成因，才能评估接盘后可否解决原来停建的问题及考量接盘的可行性，并有针对性地设计出合理的处理和防范措施。

　　收购烂尾楼项目的优势和劣势

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　　优势

　　（1）在可开发土地渐少的形势下，烂尾楼项目重新成为香饽饽。土地是不可再生资源，随着这十几年的开发建设，可开发的土地面积越来越少。这样就使之前在市区（甚至是中心地带）的烂尾楼成为开发商的抢手货。

　　（2）不需要通过招拍挂的出让方式即可取得土地使用权进行开发。现在开发商从公开市场取得土地项目进行开发一般都要通过招标拍卖挂牌出让方式，这种方式竞争激烈，而且必然会使地价抬升，加大开发商的拿地难度和增加项目取得的不确定性，并且资金支付方式单一，没有可调整的弹性。而烂尾楼项目已经是现成的项目，相当于可以通过协议的方式获得开发项目，具体的条款都可以协商，具有很大的操作弹性。

　　（3）前期投入较少资金即可控盘。烂尾楼项目一般情况下都已经投入了一笔前期建设费用，改建、续建至可销售状态所需资金相对减少，而处理债务纠纷等其他问题所需资金可以通过协商的方式，尽量减少首付的比例和延长付款时间，资金投入相对灵活和具有操作弹性。接盘的开发商可以投入较少资金启动后续建设，待销售资金逐步回笼后分期支付债务款项。这种方式可降低接盘的难度。

　　（4）项目启动快，节省手续，周期短。烂尾楼项目一般已经完成了报建、打地基等前期阶段的手续，续建所需办理的手续较少，而且可以在原有基础上建设，项目从启动至完工的周期相对较短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年，长的甚至要四五年，而烂尾楼续建通常只要一年左右，甚至更短，大大提高了资金利用率。

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　　劣势

　　（1）烂尾楼背后一般都伴有复杂的问题。如果未能充分了解并妥善处理原有问题，接盘者很容易被套在其中，投入的资金未能盘活项目，反而自己陷入其中，成为了新的苦主，使项目的问题更加复杂。

　　（2）烂尾楼一般都停建了一段不短的时间，原有年代的设计很可能在现在已经落后，不符合市场的需求。

　　（3）政府规划已经发生改变，现规划中的土地功能定位要求已经变更。比如以前是定位住宅的， 现在要改写字楼了。

　　（4）烂尾楼的土地使用年限缩减、房屋旧损，甚至存在质量缺陷，相比于周边的新盘处在劣势，难以避免存在价格差。

　　（5）烂尾楼的“失败”经历往往会在消费者心中存在不好的印象，增加了营销的难度。

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　　小结

　　综合上述烂尾楼的优势和劣势可以看出，收购烂尾楼项目存在种种的可操作性和机遇，如果能够盘活项目，将带来巨大的利润。但同时也要谨慎对待烂尾楼中可能存在的种种的棘手的问题，如果不能妥善解决这些问题，再好的地段、再好的价格也难以再续开发。

　　一般来说，接盘开发商可否盘活项目有三个条件：（一）是否对该烂尾楼项目的基本市场条件进行了准确的评估；（二）是否对烂尾楼项目的资金及债务、法律问题等状况进行了充分的了解和分析应对；（三）是否具有相应烂尾楼项目的策划、操盘能力。

　　收购烂尾楼项目的前期调查应注意的法律问题

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　　了解烂尾楼项目的停建原因

　　这是收购项目的前期工作中必须进行的一项工作，一方面了解了烂尾楼的成因，才能有针对性的制定解决策略和接盘方案；另一方面，如果烂尾楼项目的停建原因是接盘开发商无法解决或者风险很大的问题，那么就应该考虑放弃该项目。比如，原有项目的设计存在缺陷，现在市场的接受度不大，或者原有工程的质量存在问题，这些都属于先天不足的，如果要接盘，要重新设计，将原有建筑推翻重建，成本很大。

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　　产权是否清晰、出让金是否缴齐，征地补偿、拆迁补偿是否完成以及是否存在回迁安置情况

　　按照正常的房地产项目开发程序，取得土地使用权、缴交土地出让金、完成征地补偿和拆迁补偿都是项目兴建动工之前需要完成的手续，但在国内的房地产开发市场上，往往存在一些不规范的情况，因此核查上述手续是否完成就非常必要，而且这些手续如果尚未完成，也将影响到接盘开发商需要投入资金解决这些问题。一方面会增加前期启动项目的资金压力，另一方面增加了启动项目所需办理的前置手续，延缓了项目启动和资金回笼的时间。

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　　项目动工建设的规划许可和报建手续，以及相应的市政配套工程是否完成

　　这里应注意并了解，项目的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可；建筑许可证和规划许可证上所载的内容和实际烂尾楼项目的现状是否吻合；并且应当向当地的规划管理部门了解该烂尾楼项目所在土地的当前规划情况，接盘开发商如果需要变更规划，是否可能得到政府的支持？而对于该烂尾楼项目的市政配套工程情况，应注意并了解，该市政配套工程是否已经完成；项目的道路、出入口、雨污排水工程管线与市政接驳、停车位、项目必要的水电增容等是否已经得到了有关政府部门的许可。

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　　烂尾楼楼盘相关合同的处理

　　烂尾楼项目在建设初期，往往已经做了大量的前期工作，签署了大量的合同，这些合同有的已经履行完毕，比如勘察设计合同，有的尚在履行过程中，比如施工合同，有的还未履行完毕，比如全程策划合同，物业委托合同，销售代理合同，甚至还有认购合同等等。在设计这些合同的处理方案时，建议结合具体合同的履行情况进行考虑是否解除合同或者继续履行，特别要注意合同中约定的违约责任，应在接盘前谈妥有关合同是否继续履行以及违约责任承担的问题，否则在接盘后才与相关方进行商谈，很可能由于接盘已成事实而被对方狠敲一笔：

　　（1）合作联建开发合同，原项目方为了解决资金问题，往往会通过合作联建的方式来吸引出资方，甚至是项目方出地，资金方出钱、包建、管运营。在接盘开发商商谈接盘时，原合作方往往会希望可以收回原投资才退场，因此，要处理这类合同时，可通过厘清原合作方的有效投资和投资形成的价值来估算对原合作方的退出补偿，然后尽量按续建项目的开发和销售进度分期支付补偿款，减轻接盘的资金压力。

　　（2）建设工程的建设合同，这类合同要注意确定已完工建设进度和工程量及鉴定完工工程的质量，需要时可以通过鉴定、公证、审价、评估等方式界定已完工工程量和评定工程的价值。还有一点要注意，对于施工方，在未能收到欠付工程款前，往往不配合移交施工和技术资料，因此，为了顺利推进下一步的改建、续建工作，接盘方应尽早落实相关建设合同的处理问题。如果对于完工工程量和工程质量争议较大的，建议采取具有公信证据效力的方式对于工程量、工程质量进行鉴定和检测，并对提取的样本、隐蔽工程进行封存固定，以避免出现纠纷之时，无法举证或者证据效力不足等问题不被法院或者仲裁机构采纳。

　　（3）各种预售和认购合同，开发商在项目开发中，都希望能尽快回笼资金，因此往往通过各种方式预收房款。第一种是领取了预售许可证后收取商品房预购款，是由商品房预购人向房地产商交纳的购买预售商品房的款项。另一种是开发商巧立各种名目预收的购房款，比如选房贵宾卡、大户优惠卡、各式会员证、分时度假权等。接盘方应在接盘前细致摸底了解这些认购和预售情况，与认购者或者预购人协商相关合同的履行或者解除，并作出妥善安排。

　　（4）材料供应合同，这类合同应该严格审查材料的交付、移交和检测资料等。

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　　土地使用权和在建工程是否抵押

　　在过往的房地产开发项目中，基本每个项目都存在以土地使用权或在建工程向银行抵押贷款的情况。由于银行具有对抵押物的优先受偿权，而且一旦察觉到存在信用危机，银行会很快启动司法程序，查封抵押物和项目资产，使项目开发陷入停顿。因此，妥善解决银行债务也是盘活烂尾楼项目的关键环节，接盘方在接盘前应详细了解相关的借款合同、借款金额、利率、借款期限、抵押担保的范围和现在累积计算的利息和罚息的金额。受限于银行的不良贷款率的考核，在看到有新接盘方准备接手的情况下，银行往往希望尽快将存量不良贷款回收。所以接盘方如果能够在银行规定时间内还清贷款本金的，一般都可获得银行贷款利息减免；还有一种方式可以通过接盘方的优良信贷评级，与银行商量以借新还旧的方式处理原不良贷款，完成银行债务的重组，但在对房地产行业信贷缩紧的金融政策下，这种方式的适用会受到限制。

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　　债务和对外担保、及诉讼的情况

　　烂尾楼项目往往都涉及很多诉讼的情况，甚至项目的物业资产和账户也会被债权人或者担保权人查封、冻结，导致项目无法正常运作，因此为了盘活项目，接盘方应与有关人民法院的法官了解项目相关判决的状况、负债数额并探讨和解的方式。

　　收购烂尾楼项目的方式

　　对于平等主体之间协商收购烂尾楼项目（政府强制介入处理的除外），一般采用的有三种方式：

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　　开发项目资产转让

　　此种方法一般适用于未成立专门项目公司的项目，或者原项目公司涉及的债务、税务及或有债务的风险太大的情况。

　　这种转让方式的优点是：只需对项目本身进行尽职调查，排除权利限制、债务负担、司法查封等即可，不需要承担项目公司的或有负债或者税务风险。

　　这种转让方式的缺点是：必须办理项目过户手续后方能续建，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序需重新办理手续，用时较长；该种转让方式涉及资产转让，需按交易承担税费，成本高；转让条件苛刻（土地出让金已支付完毕；已取得房地产证；已取得规划许可证和施工许可证；完成总投资25%以上）。因此，项目转让的成本高、手续繁琐，这种方式一般不是首选的方式。

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　　项目公司股权转让

　　此种转让一般适合于成立了专门项目公司的开发项目。这种转让是以转让项目公司或股东公司的股权的方法进行房地产项目的投资人变更。

　　这种转让方式的优点是：转让手续简单（签订股权转让协议和办理股东变更登记手续）；转让费用较少，节省了资产转让所涉的契税、交易费，营业税和土地增值税；转让无需变更项目方，可以沿用原来的规划、报建手续，续建速度较快。完成股权变更登记后，新股东即可注资续建。

　　这种转让方式的缺点是：接盘方与原项目方的信息不对称，前期工作较多，须对目标公司及对烂尾楼项目进行详细的尽职调查，而且在设计方案和推进续建过程中，与各方谈判用时较多；风险因素增加，项目公司原有的或有负债、税务风险难以完全隔离，只能在协议中内部约定接盘方和原项目方在接盘节点前后的责任分担，但对外仍由项目公司承担责任，接盘方新投入的资金也可能因为新出现的或有负债而被冻结或强制偿债。

　　该种方式的基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，收购烂尾楼项目中多采用这种方式，并且为降低或有债务的风险，前期工作一般会聘请专业的法律和会计团队进行尽职调查工作。

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　　合作联建开发

　　合作联建开发是指接盘方与原项目方以联建方式进行合作开发。一般不改变原项目方的控股地位，沿用原项目公司的主体继续开发建设烂尾楼项目，由接盘方投入后续开发资金，负责全面管理项目的运营和公章印信，项目的成本收入独立核算，实现的销售收益或者建成的物业按约定比例分配。这种方式一般适合于国企或者有特殊持股要求的公司，而不适宜转让股权给接盘方的情形。

　　这种方式只能在内部划分项目和非项目的负债和收益，但从公司作为独立法人人格的角度看，无法避免因原项目公司的债务和税务风险导致项目资产被采取司法保全和执行强制措施，使接盘方的投入得不到保障；而且由于仍然沿用原项目公司的主体继续开发建设，并不改变原项目公司的持股结构，一旦合作发生纠纷，原项目方可以通过其控股地位，更换项目公司的董事会成员和经营管理层，以及挂失原项目公司的公章印信，达到重新控制项目公司，从而剥夺接盘方的运营权，使接盘方的收益难以实现。因此，对项目方的债务情况和税务风险无法清晰了解的情况下，或者合作信任程度不足的情况下，建议慎选该接盘模式。

　　作者：叶静 律师 金鹏律师事务所合伙人