由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行，以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。

　　　一、我国房地产权登记的成立

　　房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。我国房地产立法规定登记为设定和变动房地产权的成立要件，不登记即无房地产权，登记具有公信力。

　　二、房地产权登记的法律法规

　　《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权;全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”该法第11条规定：“依法改变土地的所有权，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”《土地登记规则》第二十五条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十、六十一条分别规定：“以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关的法律规定办理”。“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照规定办理过户登记”。《中华人民共和国城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。上述规定都明确表明，我国以登记为土地、房屋等物权取得和变动的成立要件。