在商品房买卖中，有的购房者是购买的现房，有的购买的是期房。这两种商品房的情形都需要开发商按时交房。签订的商品房购房合同中约定的交房期限就是需要开发商在约定的期限内完成交房。

　　如何认定开发商延期交房?

　　延期交方是指开发商没有按照合同约定按时交付房屋或交付的房屋不符合交付条件。

　　造成延期交房的原因很多种，但基本上可以归为两大类，一类是房屋的建设工期延误，也就是房屋尚未完工，根本无法交付使用。另一类就是开发商交付的房屋应出具的文件不符合约定。

　　但在下列情况下，不构成延期交房：

　　(一)因不可抗力对按时交付产生影响。

　　根据《合同法》第一百十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。

　　(二)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。

　　如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。因此在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。

　　开发商延期交房的后果

　　(一)买受人的合同解除权

　　出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

　　(二)出卖人支付违约金或者赔偿损失

　　按照《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。