摘要：开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题，虽然开征物业税难度重重，但是无论是从国外的实际案例还是从中国财税体制的发展趋势来看，开征物业税是必然的发展趋势，从长远来看既符合国家利益，也有利于房地产行业的发展，有利于购房者实际利益的维护。

　　物业税的作用是税收作用的组成部分。所谓税收的作用，是指税收职能在一定条件下表现出来的效果。税收职能是税收本身固有的功能和职责。税收作用是由税收职能和一定条件决定的。因此，物业税的作用，首先，取决于物业税的性质。税种的性质不同，有不同的作用。如所得税的作用主要是调节纳税人的收入，行为税的作用是限制某些行为的发生。笔者认为，所谓物业税是对纳税人拥有的物业征收的税。它实际上是新概念下的房地产税或不动产税，是财产税中的一种。其财产税的性质，自然决定其发挥财产税的作用。其次，取决于物业税的具体制度。同样的税种，规定的制度不同，其作用也不相同。物业税作为取代房地产税而开征的税种，可以规定不同的范围和具体的制度。如物业税只取代现行的房产税和城镇土地使用税，还是在此基础上再加上现行的土地增值税、契税和对开发商征收的绿化费、防洪费、人防设施配套费等?是否包括现行的土地出让金?其制度不同，发挥的作用自然不同。再次，取决于征管的环境和条件。制度相同的税种，征管的状况不同，作用也不一样。如果依法征收，应收尽收，税收的作用就能有效地发挥;如果依任务征收，依领导意志征税，或收“人情税”，其作用就受到影响。中国开征物业税主要作用有：

　　首先，有利于政府税收财政增加、有利于完善现行财税体制。

　　在许多国家，财产税是地方县以下财政收入的主要来源，而中国由于财产税税种少，收入低，比重小，难以满足地方财政收入的需要。因而许多地方政府只能靠出卖土地使用权来补充财政收入。近年，土地出让金在地方政府财政收入中占有相当大的份额，据媒体报道，2007年全国土地出让金高达1.3万亿元,2008年也为9600亿元。“土地财政”的色彩越来越浓厚，土地资源遭到严重破坏。开征物业税，虽然对是否包括土地出让金存在较大争议，但开征物业税有利于规范财产税制度，增加财产税收入，提高财产税比重，已成共识。就算物业税不包含土地出让金，开征物业税也会提出解决目前征收土地出让金中的短视行为的办法，促进土地的合理使用，规范财政分配关系，引导地方政府关心经济发展，通过发展经济增加财政收入。开征物业税能够大大拓宽税收征收面，增加政府税收收入，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，可以有效地抑制政府短期行为。而且，开征物业税有利于完善现行税收制度体系。目前中国房地产税制构成最明显的特点是：房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展;而房地产保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大，导致炒卖严重，“温州炒房团”现象就是与房屋保有阶段缺乏足够的税收控制有关。一旦开征物业税，届时将相应整合现行一些税种，取消部分有关的税费，改变房地产税收原有的体制，改变现在房地产税制税种过多、有悖公平、财产税主体地位不突出的现状。

　　第二，开征物业税能够减少开发商的资金压力，降低开发成本，有利于房地产行业健康发展。

　　如果开征了物业税，土地出让制度发生了改变，开发商不必一次性支付高额的土地出让金，资金压力必然减少，也不再会出现高地价推高高房价的“面粉贵过面包”的现象，而且，其他流通开发环节的税赋也必然会减少，如房产税等等。这必然会减少开发商的负担，而且，也不会再出现为了拿地而导致腐败的问题。这非常有利于房地产行业的健康发展。

　　　第三，开征物业税利于房价回归理性，降低购房压力。

　　开征物业税，组成房价的“税费”部分将会明显下降。如果开征物业税，投资性购房者的持房成本就会增加，他们将可能出售手中的多余房产，以降低持房成本，同时，也会减少一些没有使用的空置房。因此，房地产市场的供求关系会相应发生变化，房源供给的增加，势必会使房价回归理性。而且，由于物业税是持有税，是分期缴纳，这就避免了一次性支付巨大的房款，购房负担大为减少，购房者不必要为了沉重的月供而煞费心机，轻松买房成为了现实。由于国家征收了物业税，必然会提高公共设施的建设如绿化、交通、教育资源等等。不但业主的物业得以保值增值，而且也享受到了高质量的生活。

　　总之，开征物业税既是中国财税体制的发展方向，也是房地产行业健康发展的有力保障，但是，也要清醒的看到，在当前，要开征物业税的确面临着许多困难，但是，值得一提的是，开征物业税已经提上了国务院的议事日程，相信一定会解决相关的问题，使之得以实现。作为业内人士，我们希望这样的一天早日到来。

　　第四，征收物业税可以调节贫富差距，促进社会和谐。

　　中国改革开放以后，允许一部分地区和一部分人先富起来，一些人通过各种不同的途径，占有越来越多财产，而另一些人则因收入低，财产很少，贫富差距扩大。在住房方面，有些人拥有多套住房，有房无人住，而另一些人则因收入低，房价高而无房住，加大了社会矛盾，影响了社会和谐。开征物业税，对房屋经营者，多套房屋的拥有者征税，比如，除了对经营性房屋征税外，还对每个家庭超过一套的住房征税，增加房屋拥有者的成本，可以起到调节财产收入,促进财富再分配，缩小贫富差距的作用。

　　产生的影响

　　高收入人群：购房欲望减少

　　抑制他们的购房欲望，使他们为洗钱而购房的成本和风险加大，从而大幅降低房价。因为绝大部分高、中档(价)房产由他们购买，他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税，并且还将暴露他们购房的资金来源，所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比较有限面积的自住房是交不了几元物业税的。

　　　炒房者：或遭重创

　　专家认为，开征物业税后，对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌，会迫使一部分人放弃恶意炒房，使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。

　　多房者：负担增重

　　市民刘先生共有三套住房，两套出租，一套自住。而当得知将要开征物业税的消息后，他说自己第一次觉得房产多当房东不一定是好事。物业税主要是针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。为此他担心，物业税开征后他要面临缴纳三套住房的税，这样，自己收入与支出的比例将增大，负担也随之加重。

　　按揭者：双重压力

　　每月支付按揭贷款的李女士也对物业税的征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房，按揭15年，每月还款千余元。她最关心的是，物业税开征后，按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度，是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?

　　出租者：调高房租

　　从中国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为，房东会根据当年物业税税率情况，转嫁部分到租客身上，调整租金的上涨幅度。

　　购房自住者：首套或免征

　　普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。

　　急需购房者：恐难享优惠

　　物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但对于有急切购房需求的人来说，首先要明白，物业税短期内是无法推出的，而且何时推出也难以确定，因此，把购房希望全部寄托在物业税上并不现实，要根据实际情况和需求来决定是否出手。

　　低收入者：雪上加霜

　　做为低收入人群，生活开销本来就压力就很大，各项费用已经不堪重负，如果再征收物业税，无异于雪上加霜。可以考虑进行资产核查，对低收入人群免征物业税。