摘要：商品房认购书简单地来说，就是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。

　　认购，我们可以理解为其包括认筹和下定金。认筹是指在房子还没有开盘，价格出来之前，缴纳一部分的认筹金，预约一个选房的名额，等到正式开盘的时候，就可以参与选房，若选房未成功，则退还认筹金。认筹也是开发商的一种销售形式，目的在于摸底，看看这个楼盘的人气到底怎样，市场好不好，再根据情况决定开盘的房源数量以及价格。下定金是指，在楼盘开盘后，房子有了具体的价格，选好具体的房号后，缴纳一部分的定金，开发商将这套房保留起来以防止被别人买走。注意，这里的定金是不能退的，但订金是可以退的。

　　认购后，在签订正式的购房合同前，需要签订一个认购协议书，这是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单地来说，就是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。

　　商品房认购书存在的问题

　　由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在下列缺陷：

　　一、内容过于简单

　　实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。

　　二、约定不明确

　　一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素，所以很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。

　　在这个环节可能产生的问题是，购房者在对项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商本身还存在一些问题，或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。

　　为了避免不必要的损失，在签订认购书时要注意下面的这些事项：

　　一、明确认购协议书的法律效力

　　从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：

　　1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。

　　2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

　　3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

　　二、审查开发商是否具备商品房销售条件

　　确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。这里，购房者要注意，没有取得预售许可证，房屋认购书是不受法律保护的。

　　如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。

　　三、明确协议条款

　　认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：

　　1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等。

　　2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等。

　　3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等。

　　4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。

　　5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

　　6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；以认购书约定的主要条件为主要内容订立正式的买卖合同；在约定的期限内订立买卖合同；在双方不能就主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。

　　7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

　　一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意见表示一致时，认购协议书即告成立。

　　购房者在签订认购协议书的时候，一定要仔细查看条款的相关内容，维护自己的利益。一般来说，从认购到正式签购房合同付首付，是5-7天的时间。在这期间，首付款，结婚证，身份证、户口本原件，社保记录或纳税证明，收入证明等资料要准备好，如果要公积金贷款，那么还需要提供缴存证明。