摘要：商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书。而商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房认购书以及商品房预售合同有什么特点？商品房认购书转化为商品房预售合同应具备哪些条件呢?

　　一、商品房认购书的特点

　　认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力，其特点是：

　　（一）若因当事人违反诚信谈判义务导致不能达成本约的，行为人应当承担相应责任；

　　（二）当事人如果尽到诚信谈判义务，即使不能达成本约，也不承担相应责任；

　　（三）除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

　　二、商品房预售合同的特点

　　商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同，它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有如下特征：

　　（一）商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房；

　　（二）商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房相应的价款；

　　（三）商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

　　三、商品房认购书成为商品房预售合同应具备的条件

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备以下两个条件：

　　（一）具备《商品房销售管理办法》(以下简称“办法”)的主要内容

　　1、当事人基本情况；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。

　　（二）出卖人已经按照约定收取了购房款

　　这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款