摘要：所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。

　　签订商品房买卖认购书目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议，等等，且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。

　　对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题，在最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》出台前，认识并不一致。有的认为，仅系一种合同意向，对当事人并无多大的拘束力;有的认为，出卖方(预售方)在不具备预售条件的情况下，如未取得预售许可证明，其预售商品房的资格尚未取得，按照有关规定并不能预售，采取商品房买卖认购书形式是一种变相的预售，是一种对法律禁止性规定的一种规避，因此，该认购协议无效;有的认为，商品房买卖认购书的性质为预约合同，应承认其效力。

　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。

　　1.关于预约

　　所谓预约，是约定将来订立一定合同的协议，亦称预备合同;以后履行预约而订立的合同为本约，也就是正式合同。也就是说，订立预约在当事人间产生的义务为在约定的某一特定时段签订本约。所以，预约是一种暂时性契约，指向的标的为签订本约行为本身，创制了当事人间的缔约义务。

　　预约的构成，一般来说，需要考察两方面的要件：(1)预约的形式问题。如果将要签订的正式合同(本约)有强制的形式规定的，“不得以预约迂回为脱法行为，若预约的内容已有拘束力时，不论其是否尚须为主契约的缔结，于预约中应适用与主契约相同的形式规定，一如此拘束存在于主契约的情形，以防止脱法行为。”(2)预约的确定性问题。“若以预约所建立的缔约义务，并不充分确定，亦无法解释确定预约的内容，则其义务及预约本身均不生效力。”例如，当事人间“我们愿意共同成立一家公司”的约定，其确定性尚不够充分，因为当事人对于公司的目的、所在地以及法律形态等尚未有合意的存在，仅仅是表达了愿意合作的愿望而已。这种意向，没有具体的履行内容，即使赋予其履行的效力，具体操作上，也因为履行的变数太大，而没有履行的可能性。但在何种情况下，预约的确定性为已足?在预约具备本约所有条款情况下，该预约名为预约，实为本约，就没有区分预约与本约的必要。这两者之间的平衡，往往难以把握，需要法官根据个案的不同情况，加以辨别。

　　2.关于商品房买卖认购书的预约性质

　　具体就商品房买卖认购书而言，从其目的考察，当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定，这在目的上符合预约的基本特征。

　　(1)商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察，由于预约必须具有确定性，故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言，商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。如商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够，则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己，没有法律约束力。

　　(2)区分商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件：出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论，认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容(预约的确定力强度达到本约)，但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同(预约)为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。