摘要:随着商业地产的在中国发展，以mall为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店。随着人们的生活方式的改变，新一代人群众对消费的需要与发展造就了一个个新的业态及商业模式。 商业地产的传奇与神话就是在这种变化中成长起来，成长的态势向多元化......

　　随着商业地产的在中国发展，以mall为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店。随着人们的生活方式的改变，新一代人群众对消费的需要与发展造就了一个个新的业态及商业模式。

　　商业地产的传奇与神话就是在这种变化中成长起来，成长的态势向多元化及体验性发展。随着消费主体结构的服务、娱乐、休闲、文化功能比重不断上升。这样都是发展的必然规律，在历史前进的过程中不进则退。发展变化莫测，竞争态势趋紧张，招商的难度与复杂性变得越来越大，面对新形势变化，招商管理的选择指向何方，依据何在，如何梳理出清楚可执行的结构与流程呢？

　　对于大型的商业地产项目，服务的主体包括的内容非常广泛，既包括购物、餐饮、娱乐、文化、服务、休闲、展览、教育、办公、旅游等功能，其中购物中心目前主要的几大板块为购物、娱乐、休闲、餐馆、服务功能，其经营品类的内容主要有以下几类。

　　一.购物功能百货类：大型综合百货商店、小型特色或专题百货商店;

　　二.购物功能食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店;服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店;

　　三.购物功能家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具;

　　四.购物功能五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器;

　　五.购物功能药店类：药品、配药、药房;

　　六.餐饮功能店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店;

　　七.购物功能其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、园艺用品、纪念品;

　　八.服务功能类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售;

　　九.服务功能机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅;

　　十.服务功能文化娱乐类：剧场、保龄球馆、儿童乐园。

　　在确定了商业地产可以由哪些业态组合与商家进驻后，业态与商家选择在商业地产建设期间就应有初步规划与筛选。业态与商家筛选一：考虑项目本体条件、建筑特点和建筑条件。业态与商家筛选二：商业地产的类型和特点也在很大程度上取决于业态组合与商家的组合。须符合整个项目的发展战略转移。

　　不同的商业地产的业态组合与商家组成千变万化，虽然商业地产策划者可以模拟制定业态与商家的落位，这里有招商的偶然性所在等因素造成，在制定招商计划时，须确定好各种业态与商家的组成和数量，可出租面积的比例以及落位。

　　业态与商家筛选三：确定项目的经营定位可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和经营规模进行经营定位的确定，基本可从以下几个方面考虑：

　　①功能业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体化的一站式大型商业项目;吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置。

　　②目标市场划分：满足地区全客层消费者需要;地区或城市新型商业区的标志性场所;

　　③主题特色：符合当地人群的审美与经营主题设计;主题特色一定有可延伸的内涵。

　　业态与商家筛选四：要考虑零售业的各行业不同特点，这包括：经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）;销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）;经营规模（大百货商店还是小货亭）;经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）;经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）;商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。

　　业态与商家筛选需要在综合平衡各种关系的基础上制定招商策略与政策，最基本的目标是各商家在项目上能够生存，有足够的盈利，最终让整个项目开发能够获得效益。